由网友 沧海一走召 提供的答案：
律师函有最后通牒的意味,下一步就是通过民事诉讼也就是打官司解决了。人民法院对于拖欠物业费案件受理上要求物业服务企业必须履行了催收义务并经过书面催缴后法院才会受理,给你发的催费函、律师函都属于书面催缴。说白了法院不想你收不上钱就找法院给你收,法院不是帮你物业公司要物业费的。
第一建议是跟物业公司协商解决,大家各退一步,一条路走不通找个折中方案寻求双赢。因为物业费诉讼95%以上的案子都是物业服务企业胜诉（除非出现房屋延期交付,物业费缴费时间在房屋交付时间之前、或者开发商未及时选聘物业没有及时签订前期物业服务合同等明显纰漏）。物业费终归是要交的,最终目的是解决问题。
如果做好诉讼的准备,首先你要找一位律师,把你的购房合同、物业服务合同（或前期物业服务合同）让他帮你看下是否有胜诉的可能。另外单纯以未享受物业服务或物业服务未达标法庭上很难采纳,毕竟物业服务是一个长期的过程不是说某一天某一段时间不好就代表不合格。你需要准备充足的证据：图片+录像+录音为佳。
补充一点物业费诉讼对物业服务企业来讲成本较低,因为难度低,只要物业公司敢起诉的案子都是公司内部反复推敲过基本确定没有争议的,很简单我要是这官司输了就代表这件事我没理以后其他人也可以效仿不交了？有风险的都不会起诉。律师费找家律所打包谈价格会低不少,且法院对于合同约定的违约金是支持的（只要合情合理）,收取的违约金可以摊掉一部分律师费成本,诉讼费的话5万元以下小额诉讼费用减半收取,物业费案子一般几十块钱够了。所以我的看法是打官司得不偿失,如果抱着不争馒头争口气的心态那就另当别论,该搏还是要搏,有钱难买爷乐意～
以上是我从正反两方面给到的一些建议,希望可以帮到你。
由网友 鼎润观点 提供的答案：
一般物业公司发律师涵,是因为你这个欠费,有可能时间比较长了,他才会给你发律师函。记住发律师函他不是起诉你了,而是在起诉你之前的准备工作,就是说,看看你收到律师函后会不会去交纳物业费。如果收到律师函之后,你还不去缴纳物业费的话,他就真的会起诉你了。也就是说发律师函只是一个警告！
收到律师函之后,你就要好好的想一想。看看你收没收到过催费的电话,催费的短信,催费的挂号信,催费的物业费单子。看看你们家门口有没有张贴过,催费的物业费通知单。物业公司通过多种手段,多种渠道的多次催缴,你是没有交物业费的话,他就可以去法院提起诉讼。一般情况下,只要他的证据确凿,法院是支持物业公司要求你交纳物业费以及相关的滞纳金。也就是说判决你败诉。
我是搞物业工作的,我也不站在哪一方的立场上去讲。不管大家骂不骂我吧,平心而论现在是法制社会信用社会。为什么招投标的时候都要查你的信用记录？对企业而言,信用记录也就是他生存发展的名片。对个人而言,也关系到你生活中的方方面面。
也就是说物业履行好自己的服务职责,口碑差必将在这个市场经济的时代会被淘汰掉。缴纳物业费是业主的义务,物业公司服务不好,你可以去要求他整改,监督他整改真不行的话,召开全体业主大会,用投票的方式决定他的去留。不交物业费是解决不了问题的,只会激化矛盾。合理利用国家的相关法规,投出你手中宝贵的一票,决定物业公司的去留。不知道我的回答你满意吗？
由网友 波涛彭拜 提供的答案：
这可是最后通碟了,你不交物业费哪就是你的错误了,你哪小区物业怎么不做为原因是什么？这个你想过有沒有,当你买房的时候你就得考虑要交物业管理费的问题,你问过吗？你咨询过吗？当你入住的时候楼道通道的卫生是谁在搞,是物业。当公共区域的灯具坏了,是谁在修,也是物业。公共安全是谁在维护,也是物业,当停电的时候,电梯正常运转与维护,还是物业。当水管破裂在给大家维修的还是物业,当大堂夜晚的灯亮着,公共场所的灯光亮着的时候,这些费用从哪出来,不也还是要物业吗？你是个头脑简单的愰头青,只是想打自己心里的小九九吧了,别想着物业费是交给物业公司,物业公司不用出成本,不用交费给别的公司了,为小区服务的工作人员不用发工资了,哪小区的物业就交给你了,你长期来为民服务,作贡献吧,大家都不交管理费了,你说小区还有人天天来当雷锋吗？我可以说没有这样的好事情,物业只是小区大家公认请过来为大家服务的大管家。公共事情离不开物业。
你说的物业不作为？为什么不向政府投诉呢？还有哪些不合理的收费难道超过了市县审核标准吗？小子记住一句话,物业也要成本与开支,不是你想像的只进不出。物业哪项不合理的事项你可打投诉电话。
物业的收费标准都是由政府部审核,审计过的标准来制定的,要不就可以乱收费了。哪你就可以不交费了。
由网友 巧谈大楼市 提供的答案：
其实很多业主都有和你一样的想法,就是物业不作为,那么我们作为业主就可以不缴纳物业费,从现有的规章制度角度来说,这样做是不对的,因为物业不作为不能成为不缴纳物业费的理由,只要物业做出了服务,即便是服务不到位,业主也要及时缴纳物业费。
可是话又说回来,物业费都是按照平方算钱的,比如每平方是1.5元,如果你的房子是100平,那么每个月就要缴纳150元,谁会愿意白白交出这笔钱,所以就出现了不缴纳物业费的情况。
即便是你真的收到了物业的律师函,这也不是什么大事情,要知道每个律师都可以发律师函,这并不是法院的传单,如果物业真的认为自己打官司稳赢,就不会这么麻烦,直接去法院起诉你多好,为什么还要多此一举的发律师函呢？
不过,为了保障咱们业主的合法权益,要多搜集证据,比如物业并没有尽到应尽的义务,路灯坏了不修,小区车位乱停乱放等,广告费用没有返还给业主等等,这些都是物业不作为的体现,我们国家是个讲究证据的国家,话说的再说不足一纸证据。
此外,大多数小区都是存在问题,就比如消防,所以如果物业出现不合规行为,就比如网上出现了"堵锁眼"行为,那么你就可以直接投诉到消防部门、
不论怎么说,现在很多业主都是多一事不如少一事,在一定程度上也助长了物业的气焰,作为业主,我们应该保卫属于我们自己的权益。
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由网友 重庆玖哥 提供的答案：
不交物管费的原因是因为小区的物业无所作为,以不交物管费来解决物业的失职和无所作为,但是,物业管理公司也不接受你不交物管费,于是,物管就对你发律师函,不缴纳物管费,你就会被物管起诉。
首先你要搞清楚,什么是律师函。
律师函(Lawyer"s letter)是指律师接受客户的委托就有关事实或法律问题进行披露、评价,进而提出要求以达到一定效果而制作、发送的专业法律文书。
律师函是由律师发出的,不是由法院发出的,律师函的意思是说,由于你没有缴纳物业管理费,物业公司委托律师告诉你,因为不缴纳物管费,物业公司正准备起诉你。
如果你在一定的时间内缴纳物业管理费,那物管公司就不会正式起诉你；如果你拒不缴纳物业管理费,那物管公司就会起诉你。
律师发出的律师函和法院发出的传票是不一样的,传票的意思是你已经被起诉,告知你在什么时候,什么地点到法院来应诉。
律师函是告知你,物管公司正准备起诉你而还没有起诉。
是否应该缴纳物管费
最近几年,物管和业主之间的矛盾越来越多了,要么是物业管理不好,业主拒绝缴纳物管费,要么是物业和业主之间的经济方面的问题,比如小区的广告费等引发的矛盾。
物业管理公司的目的,就是维护小区的绿化,维护设施的完整,安保的安全,消防的安全等方面。
由于业主不缴纳物业管理费,那物管就没有经费来维护小区的设施,小区的绿化,小区内清洁的清理,如此往复,就形成一个恶性循环,那你这个小区的管理就愈加糟糕,最后双方走上诉讼。
物业管理公司是对小区的公共设施进行维护,你业主已经享受了物管的公共服务,就应该为自己享受的公共服务支付费用,那就是说你应该支付物管费。
《重庆市物业管理条例》第十三条,业主、物业使用人应当依法履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。
你作为业主,享受了服务却没有按时缴纳物业管理服务费,当然就说不过去了。
你作为业主也有意见要表达,说物业公司没有把小区管理好,无所作为。在这种情况下,你应该监督物业公司做好各项工作,让物业管理公司把小区内应该做的事情做的更好,而不是拒绝缴纳物管费。
《重庆市物业管理条例》第十二条 业主在物业管理活动中,享有下列权利：
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）对物业专项维修资金、公共收益的管理和使用情况享有知情权和监督权；
从以上法律来看,物业管理公司哪些事情做的不好,无所作为,不符合你的要求,你有监督的权利,你没有监督好,就不能只说物业无所作为了。
如何来解决这个问题呢？
物业要起诉你,而你又对物业管理不好有意见。我想应该注意以下几点：
①、物管费当然应该缴纳
在所有的类似的诉讼当中,都是以业主的败诉而结束,其理由就是业主不能以放弃权利而拒绝缴纳物管费。
鉴于这样,你还是应该支付物管费。
②、督促物管公司履行合同
前面也说了,业主有对物管监督的权利,物管公司有哪些合同没有履行到位,你应该提出你的意见,敦促物管公司履行合同义务。
如果签订的物业管理合同没有你需要的内容,就只能和物管公司沟通,也就不能敦促物管公司履行合同。
③、更换物管
如果物管公司的服务无法满足小区业主的要求,在和物管公司签订服务合同期满后,由业主委员会结束和物管公司签订的服务合同,另外聘请其他物管公司来为其服务。
从以上几点分析来看,
物管公司发出的律师函,是敦促你尽快缴纳物管费,而不是正式的起诉你,只要你缴纳了应该支付的物业管理费,物业公司就不会起诉你。
在和物管公司出现分歧的时候,应该加强沟通,让物管和业主之间能够和谐共处,如果业主和物管公司分歧太多,无法调和,那在物管公司合同期满后,就可以终止和物管公司的合同,另外和其他物业公司签订管理合同。
当然,这也是我个人观点,仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言,发表你们的观点和意见,相互交流和学习。
由网友 智勇双全枫叶Ab 提供的答案：
收到律师函,不要怕！唯一不交物业费是自己拿起法律武器,拿起公民自主权利的唯一武器,唯一的做法！你不交肯定你受了很多委屈,把所有的委屈对照合同法不沾边的委屈了,也不能说没用,法律不支持你,找法律支持你的委屈,比如说你不交是因为他私自涨物业费！第二个房屋设施不健全,你可以拒交物业费,第三,他不给你开发票,还有法律支持你,是他不向你公布他收入的去向,这个你拒绝交！还有他服务不到位,打扫卫生不进你家打扫,因为他收了你套内建筑面积的物业费！所以你不要交！这个倒是到了法庭法院,他也得讲个理！还有你买的房子,房屋的维修基金,他以你的名义都花了,让他到有关部门调出来,是否是多少,他花了还是没花,都得让他说清楚,光这一套程序下来,法院就不支持他,[大笑][捂脸]
由网友 Yifan5 提供的答案：
小区物业是否作为,可根据《物业服务合同》的约定作出参照,业主是依照《物业服务合同》约定,接受物业服务企业提供服务的。业主与物业服务企业的权利和义务都是对等的,业主按约定接受服务就需支付费用,物业服务企业按约定提供服务就应得到应得的劳动报酬。
如果认为物业服务企业不作为,那么,经三分之二的业主通过产生的业主委员会也是不作为的,包括自己用拒交物管费的方法也是不作为的。首先,业主委员会和业主有义务有权利对物业服务企业提供服务进行监督,务求物业服务企业履行合同,如果物管不作为,这"不作为",不也很好反映了业主委员会和业主的不作为？讲明了日常并未起到很好的监督作用。
物业管理,是业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。如果物业服务企业未能够履行合同约定,经多次协调无果,业主一致通过可终止《物业服务合同》。
物业管理是为广大业主服务的,个人对服务质量的满意度并不能代表广大业主对服务质量的满意度。业主对现有的管理服务规约不满意,可在业主大会提出修改规则建议,而并不是用拒交管理费予以抵制,《物业管理条例》第七条第五款规定:"按时交纳物业服务费用"。所以,物业服务企业通过法律手段维护企业利益是正当的,相反作为业主未能釆取法律手段维护个人合法权益,而釆用拒交费抵制是不明智的。
民事纠纷中,可以通过调解、仲裁或者诉讼的方式解决。律师函来了,该怎么办？其实,企业委托律师签发律师函,其目的是澄清事实,使业主明白当中利弊,起到震慑作用,同时,在诉讼前留点时间让业立尽快把所欠的物管费给上交。可通过街道和业主委员会进行调解得以解决,如果进入法律程序,对业主来说,辛苦不讨好,耗时伤神,程序冗长拖沓,返来复去,得不偿失。
由网友 kuocary 提供的答案：
给你个忠告,收到律师函,就是物业准备起诉你了,别以为他是吓唬你,因为只要起诉,他就能让你交钱。在法院,百分之98的会被判败诉,那百分之2会赢（原因自知）,如果接受庭前调解可能会免除滞纳金,如果法院判的话,你会支付更多的钱,你会觉得更冤。因为何种理由拒交物业费,法院也不会支持,最简单的理由是任何人都能有理由拒交物业费。至于服务不到位等拒交理由,法院会建议你另案起诉,却不会合并审理。我经历过的就是基本全小区都败诉了……
由网友 未命名134756592 提供的答案：
作为一个曾经的物业人,只能告诉你,缴纳物业费和物业不作为是两件事。物业服务合同签订后,只要合同没废止,业主就要缴纳物业费,如果物业不作为,业主的权利是通过业主大会等程序,废除物业服务合同,也就是更换物业服务企业。说白了,业主不交物业费,是赤裸裸的直接违约,而物业的不作为,相对来说就很模糊,也不是业主拒交物业费的抗辩理由。业主可以更换物业服务企业,但不能不交物业费。觉得说物业不作为就能不交物业费,那是不懂行的人看热闹不怕乱子大。物业费的官司你肯定输,不过输了也就是个付费而已,没什么更多的损害。物业起诉你,本身也有不小的成本。你可以不搭理法院,不主动参与,就那么耗着,缺席判决输了也不用着急给钱,拖着。以后可以继续欠继续让他们起诉,折腾呗
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