假如取消商品房预售制度,会如何影响房地产市场?_取消预售房对房地产商的影响

由网友 失落的北漂老头 提供的答案：

商品房预售制度师承香港当年的"卖楼花"。确实为房地产企业快速筹齐资金和滚动开发做出了贡献。

但预售制度最大的弊病就是资金链出问题导致楼盘停工、烂尾和货不对板。而且这些后果全部由购房者来承担,成为近些年来的一大社会问题。

资金监管制度本来是填补预售制度漏洞的有力措施,保护购房者权益的最后一道防线。但在某些地方屡屡被突破,失去了应有的作用。

信用的缺失也许会倒逼预售制的终结。也许以后买房将如同去超市买菜一样,一手交钱,一手交货。

由网友 超哥说房产 提供的答案：

感谢邀请。

我国已走了25年的房地产预售制度即将取消,虽然目前仍然实在试点,但是这个消息无疑是一个好消息。那么我们从购房者和开发商的角度来看看,他们是怎么看的。

从购房者的角度：

从消费者角度来说,取消预售对大家来说百利无一害。

第一,明白消费,即买即住,避免纠纷。房地产行业的生产过程和其他行业是不一样的,所以很多客户对于期房排斥但无奈,总是想眼见为实,怎奈预售还是再给你纸上画未来；房地产行业由于其生产周期长,资金投入大的行业特性,造成这个行业里出现的由于资金链断裂出现的烂尾楼事件,延期交房,面积误差,房屋质量不可知等问题,这些也是和广大购房者最容易产生纠纷的地方,至少我做部门负责人的三四年里,基本每周都会处理一些客户的纠纷。

第二,简化了繁杂的手续。从我们第一次看房到网签、银行按揭、预告登记、预抵押登记、验房收房、再到产权办理,可以说一旦买房,从签订购房协议的那一刻起,就注定了你要不停的往售楼处跑,太多的过程,很复杂,虽然售楼处有人帮你办理,但是需要我们不停的提交各种资料,很麻烦。如果是取消预售制度的话,这部分是可以有很多简化的。

从开发商的角度来说：

从开发商的角度来说无疑是一次重创。很多人说房地产公司其实金融公司,就是在不停的玩资金的过程,对于大的开发商来说,其背后往往都有资本市场的背书,而对于一些小的开发商来说,预售资金将是他们唯一的变现渠道。过去预售制度期间,开发商是可以提前拿到销售款的,利用销售款来投入工程建设的,但是如果取消预售制度,那么很多开发商是无法存活的,因为如果取消预售制度,要求现房销售的话,开发商是无法承担期间的资金垫付能力的。所以说对于开发商来说是绝对排斥的。

对房地产市场有何影响？

我们从购房者和开发商两个角度来进行阐述,那么我们就很容易看到：

第一,取消预售政策对消费者是有利的,购房者是双手欢迎的。

第二,对于房企来说是排斥的；

第三,房企的高杠杆运作不在,对于整个市场会淘汰一大部分无资金实力中小型的房企。

第四,对于房价肯定会有再次提高,因为资金成本高了。

第五,市场净化以后,会形成一个理性的消费市场,会进一步规范市场；

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由网友 夏忧鹰 提供的答案：

取消预售意味着增加开发商的财务成本,你说房价会跌吗？还有的说取消公摊,那么按照套内面积还是这个单价每平方米吗？一块土地的拍卖,按照楼面价来的,地价+建筑成本+财务成本+销售广告运营费用+税金=实际成本,这是少不了的！只能说预售开始后增加资金监管,责任担保,才能保证没有烂尾楼,而不是房价的涨跌,所以这种取消预售主意出来的未必是真正内行人！

由网友 郭施亮 提供的答案：

预售制度属于特殊时期的产物,初衷意在提升商品房的发展,打开发展空间。但是,经过了这些年的高速发展,预售制度的历史任务与使命在部分地区已经超预期完成,有逐渐退出历史舞台的需求。实际情况下,虽然我们对于这一制度的取消,仍需要具体情况具体分析,但是对于这一制度的长期存在,已经超出了其本身应有的功能,反而容易成为部分开发商乃至资本套利的手段,乃至形成了空手套白狼的模式。因此,要稳定房价、降低开发商的套利空间,实际上部分地区的房地产预售制度应该逐渐退出历史舞台,这对于降低资本套利、稳定房地产市场还是具有比较积极的影响作用。

由网友 奇点4261 提供的答案：

感谢邀请。这个已经辟谣了,只是代表个人意见,非官方表态,目前房地产预售制度还不会改变。

大概是在1997年之前,楼盘还是图纸的时候就可以售卖了,叫"楼花"。后来房价一路下跌,许多地方出现了烂尾楼的现象,给买"楼花"的人造成了部分经济损失。

好像是97年开始的房地产预售政策,不准售卖"楼花",以减少烂尾楼给购房者带来的经济损失。

如果是再取消房地产预售政策,将会减缓新楼盘入市的数量,开发商的资金成本上升,未来房价还有上涨的压力。

我们知道现在买房后,一般是得等半年以后才有可能交房,有些楼盘等一年才交房也不足为奇。对于开发商来说,早卖早回收资金,售卖的时间越晚,资金成本越高。道理很简单,开发商的贷款资金是要支付利息的,早卖早还款可以减少利息的支出。如果是等现楼出售,开发商利用资金的时间延长,利息支出将会增加。开发商的成本增加了,最终还是转嫁给购房者来买单,亏本的生意谁愿意做？

如果是取消预售政策,还有一种可能就是市场上新建商品马上断供。前面说过,一般是购房后半年以后开发商才有可能交房,如果是取消预售政策,那么市场将会出现半年左右无新建商品房可售的空窗期,就是可供上市的新房一律推后半年左右,才有可能上市销售。在目前新建商品房库存日益下降的情况下,再没有新建商品房入市时,房地产市场会不会出现供不应求的情况？会不会出现一房难求的现象？这与加大市场供给,平抑房价上涨的调控政策是背道而驰的。

由网友 财经者思 提供的答案：

影响很大,如果取消预售,中小规模的房产公司会倒闭一大片,而即使是规模较大的房企,购买土地、开发楼盘的热情和力度都会大幅度降低,房产行业可能会全面进入衰退期！

房产预售制度

1994年出台的《城市房地产管理法》,在全国推广实施城市商品房预售许可制度。即房产企业可将正在建设中的商品房屋（期房）预先出售购房者。而目前我国绝大多数的城市商品房预售比例都在80%以上,甚至超过90%。

在目前的房地产市场,只要五证齐全,即可将期房出售,获得流动资金。而一般从拍卖土地、规划设计、开工建设、到最后的现房交付,通常需要24个月以上,甚至更久；而达到预售标准（一般三层以上）,只需要10个月,甚至更短。据说国内以"高周转"著称的碧桂园,最多只需要3个月,就可以进行预售。

房产预售,对于房产企业很重要

我们都知道,房地产开发对项目的资金流转要求很高,短平快、高周转的"粗糙"策略往往就能超越一切！这就是碧桂园能登上国内房产企业"头把交椅"的关键所在。

前几年,国内房产销售形势一片大好！而房产预售功不可没,可以先把房屋提前出售,然后占用购房者的预交款,如果再加上承建商的工程垫付；对于房产公司而言,只有拍卖土地的成本而已；而土地又可以低息抵押给银行,房产企业几乎可以0资本运作整个项目。这能不极大的激励开发拿地的热情么！

如果预售制度取消,房产企业必须以现房出售,一个项目动辄几亿、甚至数十亿,回款周期拉长至20个月,对于目前高负债的房产开发企业而言,是致命的,到时候倒闭的可不是一两个房产公司！

总之,取消预售制度对于房产公司的影响很大,对房地产市场而言,不见得是件好事,应该逐步全国推广,而不能盲目的搞"一刀切"！

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由网友 孟祥远 提供的答案：

谢谢邀请,先说说背景。最近有个消息 ——《全国首个现房销售试点深圳龙华金茂府亮相》,又一次掀起了轩然大波。毕竟距离"取消预售制"话题掀起业界轩然大波,才过了20天,现房销售试点就已经亮相了,业内开放商、媒体、专家学者、购房者心中都有一个疑问,是不是"取消商品房预售"会成为现实！

一、我们先来看什么是房屋预售制度？

房屋预售,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为,其实质是房屋期货买卖,买卖的知识房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。可以说,预售制是中国房地产市场改革的基础性制度设计之一,是从上世纪90年代末轰轰烈烈的"房改潮"开始的。

二、预售制导致的影响？

1、刺激开发商竞拍土地。在这样的制度下,房地产开发商能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预交款以及承建商的垫款,而且还不需要承担房屋的存货成本。

2、高周转模式的形成。由于房屋预售,给了开发商快速回笼资金的机会,快进快出,像碧桂园这样的"高周转"模式,也是在这样的情况下,应运而生的,提高自身资金的使用效率,用时间换规模,用规模换利润。

3、一步步推动高房价。开发商由于预售房屋,使得风险转嫁给了客户,那么他们就可以没有后顾之忧的,一步步推动房价的上涨,也为下一个项目的预收款创造了良好的条件,毕竟房产买涨不买跌心理严重,老百姓对于房价增值的信心,推动房价一次次再创新高。

三、了解了预售制度之后,再来看取消预售之后又什么影响？

1、房地产开发商的资金问题。由于高周转模式被"取消预售制"所打破,开放商快速回款的机会不在,回笼资金的周期被延长,对房地产企业的冲击不小,特别是现金流方面。销售和净利润的增速骤减,短期会造成较大的偿债压力。那么其实如果现金流断裂,会使得一些在建工程的烂尾。

2、阶段性供应"休克"。供需关系对市场的健康有很大的影响,一旦供应大幅度下降,而需求端没有变化,甚至增加,很可能会产生矛盾,从而影响社会稳定和市场健康发展。所以,如果是要取消预售制度的话,应该会拟定分阶段推进。

不过就目前情况来看,"现房销售"是大势所趋,"一刀切"的全面快速推广,会有一些问题,还是需要因地适宜的进行试点,是利民之举的尝试。

由网友 花猫探长来也 提供的答案：

商品的计划性没有什么坏处,预售制度即使取消也会以别的形式产生,特别是大宗商品。

房子的建设从拍地购地到审批预售,这些环节有序进行没有销售市场的支撑怎么能行？我把房子建好了你却买了旁边的房子,这会更加导致房地产无良的竞争。

现在导致烂尾楼的问题恰恰原因在各监督不健全或形同虚设。

现在房地产成本最高的环节我不说大家也知道,还有现在房地产一旦进入供方市场,建起的房屋没了接盘侠预售机制更显得必要。

总之,反对本末倒置,要宏观调控,微观严格把关,问题是很好解决的。怎么造出价格合理,老百姓需要的房子才是重要的！

由网友 喜喜羊羊喜喜喜人 提供的答案：

没有什么影响市场,但是对银行的收入是有影响,尤其中小银行损失收入较大,很多人以为是地产房产商反对预售制度,实际应该最反对的是中小银行,取消商品房预售制度,个人认为会淘汰很多小银行,但是社会的发展并不以个人的意志为转移的,互联网的急速发展,现在开始对金融业产生冲击了,整个世界都在为金融业瘦身作准备,与其说是货币战争,不如说是金融界要自我革命,二战后金融界利用了互联网,一举坐上了世界头号产业大帝的宝座,但是互联网的便利性,也对落后贪婪的金融制度,提出了更高的要求,过去认为当之无愧应该特赚大赚钱的环境,因为中产阶级觉得无力再供养过剩的金融业,而需要这个过去认为英明的预售制度,应该被时代淘汰。

由网友 微民视野 提供的答案：

我就是一个在建筑行业中,多年的打工者,对于商品房预售制度的认识,我是站在打工者的角度看的。

事实上,商品房进行预售,就是一种合法的变相提前集资手段,严格来说,是不合理的,一个显而易见的道理,买卖东西,必须是要当面看清楚东西,质量这些才会决定买与否,至少能够看到实物,而预售商品房,大都是看一下户型,而对房屋质量,面积都无法预计,因此,这种预售给开发商布陷阱让买房者跳,创造了非常有利机会。

近几年来,买房者与开发商的纠纷层出不穷,而大多买房者都处于弱势,开发商质量不过关,面积不对,房屋存在缺陷,预售合同时的约定不能够执行,逾期交房,而最让人气愤的是,有些钱交了几年,却房子始终还在修造中……

然而,建筑行业如果不景气,涉及近两百多个工种,化工五金地材多行业受到影响,如果大量开发商无法借本通商,很多房企就存在资金困难,于是建筑工程大量减少,而数以万计靠下苦力的建筑工人也就失去工作机会,周而复始,形成恶性循环,造成多行业困难,个人认为,也许这是允许房屋预售的其中一个原因吧！

同意预售方案未必不可,只是对开发商恶意逾期,不守承诺等种种行为,确实应该严惩狠打才好！