如果开发商来旧改你家房子,原地回迁最低赔率1：1,你同意吗?_旧改开发商跑路

由网友 睿智未雨绸缪聊房产 提供的答案：

开发商说的原地返迁,最低 1：1 。实际上就是 1：1 赔付。开发商拆迁一片老破小,在原地修几栋回迁房,剩余的土地再开发成商品房,对外出售。从而实现嬴利。

我也有在一套老破小,面积70平方。是一个一套三的。有机会我也希望拆迁。但拆迁之前我需要知道：

1、是政府统一规划、统筹,还是开发商找到小区业主委员会。因为前者是政府出面,本着为人民办实事,是合法的,后者是利益驱动,还不一定合法。

2、政府找的开发商肯定也是政府考察过的,也有一定实力的。如果是自己找上门来的开发商实力怎么样,确保旧改后不要成烂尾楼。

3、旧改后的产权性质,是安置房还是商品房,以及旧改后容积率。

4、旧改的周围配套是否合理,旧改的完成时间。旧改后房子户型是否方正或者大家都比较满意,旧改后的房子是否包装修,以及装修的标准。

5、老房子每家人的装修情况不一样。装修的费用是否要赔。

6、回迁房和商品房的质量是否一样。小区中间有没有隔断。物业管理是不是一样？

7、等待回迁的这几年过渡费怎么算。

8、回迁房的公摊有多大？

9、回迁后有没有物管费。如果有,是多少？

10、回迁后电梯费用怎么算。

这些完全了解清楚后,如果1：1 赔付。我肯定也不干。

1、旧小区拆建,建筑面积至少翻5倍,容积率大了。我家现在居住的小区是6层老楼,虽然没有电梯,看着也破旧,但并没有感觉不舒服。倒是容积率比较小。

如果开发商拆了,原地重建一般都是30层以上的楼房,建筑面积大了5倍,容积率也大了很多。虽然住了高楼,同样大小的一块儿地,住的人也多了很多。有电梯是不假,但人多了之后,上下楼都要等电梯,晚上下去遛弯都可能是"人山人海"。

2、虽然是1：1,拆旧房换新房,同样面积的房子,感受和舒适度完全不一样。但是高层建筑有很多公摊面积,这些面积是否算进还房的面积里很重要,而且高层公摊通常在百分之20%到30%之间,我现在 70个平方的房子都是一套三。因为阳台没算面积。其中两个卧室都有大阳台。客厅还有阳台。你赔我 70个平方的房子。套内只有50个平方。肯定做不了一套三。就是说我的房子面积大大"缩水"了。

3、物业费用,电梯费用、以后的大件维修等费用怎么处理

老房子是没有物业管理费用的,现在的物业费这笔钱通常按房屋建筑面积来计算,每年每月都要支付,几十年算来来,也是一笔不小的费用,开发商既然是商业开发,就有一个利益共享的问题,物业费开发商怎么安排,是一次性免除多少年物业费用,还是每平米优惠多少钱,这些事先要考虑好,免得以后扯皮发生纠纷。

4、开发后肯定有地下停车场。针对回迁房业主停车有没有优惠。

总的说来,能有开发商来开发,说明这个地段有开发价值,以旧换新,能开发是好事,但是好事需要大家共同努力才能办好。

当然开发商看似能建很多房子,实际上也不容易,除了老房子的拆除成本,新房子建筑成本、财务管理费用和税收等成本,还要支付一笔土地出让金给政府。话说回来,这些都不是我们考虑的。因为开发商既然敢拆,他也是经过反复核算的。

最后大家本着友好协商务实合作的态度,都在能承受的范围内,保证原来的居住面积不减少,至少也应该按套内面积来换。合作共赢争取将项目早启动早开发好。

由网友 小院人家爱生活 提供的答案：

这是没有诚意的开发商。

老旧小房子都是位置比较好,多层住宅。开发商来动迁旧改房子都是建高层住宅,相同面积1：1赔率得房率就很低,老旧小一般都是小面积,但多层小面积室内得房率高,因为公摊面积少。

所以回迁赔率1：1没人会同意的。

由网友 勇者清泉X0 提供的答案：

社区来操作房地产开发旧小区,政府政策指导监督提供方便,我看可以,老百姓都满意。开发商参与旧改,用不了几年,全国的旧小区全部拆改完,何乐而不为呢。改革开放这些年,开发商有这个实力,他们已经先富起来了。所以,开发商进驻小区旧改支持。

由网友 丙哥聊医疗营销 提供的答案：

这个问题要看前提条件的：

1、非政府规划、统筹,首先要确保合法性。

2、要看开发商是否正规且有实力,确保旧改后不要烂尾楼。

3、旧改的周围配套是否合理,旧改的完成时间。旧改后房子户型,旧改是否包装修。

4、旧改的安置房类型,是安置房还是商品房,旧改的容积。

5、自己的房子的状况,是比较新,还是已经摇摇欲坠。

简单是讲合理合法,旧改能够妥善安排后续问题,更有利当然是可以接受的。但是不确定因素多,且风险太大,相信绝大多数人是不会选择的。

由网友 京平拆迁律师事务所 提供的答案：

您好,很高兴回答您的问题。

对于您的问题,首先要明确您说的这个问题是一个什么行为性质。对于开发商来旧改的房子,其实本质可能还是一个商业开发的,如果给的条件特别好,可以同意,当然您也有拒绝的权利的。

其次,如果同意应该看看给出的补偿条件是什么,对于您说的,我们可以按照国有土地上房屋征收的补偿标准来做比较。原地回迁这既能留下您原有的生活环境,周围都是你熟悉的,这个条件是可以的。最低赔率是1：1,这个标准也是和国有土地上的房屋的标准是相同的,但是具体觉得合适不合适,还需要您本人自己去考虑。因为是开发商开发不是征收,是没有强制性行的,需要您自己觉得是否合适。但是一个大的标准原则是不会变的,那就是不能降低原有的生活水平。

由网友 房坛法菜 提供的答案：

如果是我,我不会同意！

01、为什么我不同意？

我之所以不同意,主要有两点顾虑：

第一、能不能拿到回迁房没有保障！

不要跟我扯实力有多强,品牌有多硬,TOP前三的恒大都差点倒了！能交房胜过千言万语。

非政府棚改,也就意味着,这只是地产商的商业行为！是市场商业行为,就意味着有风险,而且风险还只能全部由交易双方自己承担！

更直白地说,开发商的商业行为没有政府兜底,万一房子被拆了,后续回迁房又烂尾了,那我怎么办？带着一家人睡大街吗？

反过来说,如果有政府牵头,房子是政府拆的,后续房子也得政府还给我,那当然就有保障,就算后面烂尾了,政府也得想办法解决民生问题,房子就还能还回来,无非就是早一点晚一点而已。

但商业行为就不同,房子拆了就拆了,你自己签字同意的；地产商破产了就破产了,法律允许的；最终的结果就有不确定性,没有政府兜底的棚改稳。

第二、房子品质不好把握！

一般来说,拆了盖商业项目,往往只能留点地盘盖回迁房,体量肯定不大,小区环境大概不会好,配套设施估计也不行,加上地产商为了节省成本,利益最大化,房子户型、非结构性材料用料打折扣等等问题,大概都会有,不如纯住宅项目搞的回迁房靠谱。

基于这两点重要理由,我不愿意让这样的商业项目1:1回迁安置的。

02、在什么情况下我才愿意回迁安置？

三种情况：

第一、政府牵头搞的回迁！

政府牵头并作为甲方拆了我的房子,我当然放心,毕竟,有财政担保或背书,我能找到还我房子的人,我不担心。

反过来说,私人地产商拆了我的房子,后续资金链要是断了,无法继续经营了,不管是破产重整,还是破产清算？对拆迁户来说,房子能不能拿到先不说,光是等的时间,就要看你熬不熬得住！

之前破产重整的一个项目,拆迁的时候,我参与了一部分,后续拆完,我就走了,做了几年策划,做了几年小贷,做了几年估价,等重返法律行业的时候,又接手了这个项目的破产重整！

等于我参与了项目的开头,后来又参与结尾,只是缺了中间建设的好些年,那些拆迁户还认得我,呵呵,看来,这个项目没我确实不行呀。

第二、货币赔偿！

谈好价格,给钱了,钱到账了,我就签字拆房子,否则,免谈。

第三、实物补偿或现房置换！

就是房子原址盖好了,再用新房1:1置换老房子,或者用其他地方的现房置换这边的老房子,都是可以的。

开发商破产太常见了！不奢求占多大的便宜,只求不要烂尾,不要等！尤其年纪大的,可能都没命等住回迁房。

03、城改中回迁户的自我保护建议

很多城市,城郊地块基本都开发得差不多了,剩下的,就是中心城区的城改,未来会比较多,会在很多城市上演！拥有老房子的小伙伴,可能会面临拆迁和安置的问题,给出一些建议：

第一、能拿钱的最好拿钱！

落袋为安！其他都是虚的,尤其是没政府兜底的城改项目。

当然,国企、央企来城改的话,会比私企略微好些,但风险依然不小,因为目前各地城投债、地方债有点悬。

第二、不得不要房的话,最好能搞到现房！

不管是已建好的回迁房,还是异地置换房,只要能先拿到,能住进去,再拆老房子,把烂尾的风险化解掉,就是妥的。

第三、要是不幸遭遇回迁房烂尾,及时诉讼,不要拖！

万一没得选,回迁房烂尾了,不要听地产商怎么说,第一时间诉讼,第一时间执行,把自己的钱先搞回来才是正道。

在城改或拆迁安置问题上,我的意见和建议就是上面这些,也是多年来见了太多人的遭遇后的一点建议,供有需要的参考吧,希望大家都能远离灾难。

由网友 建闻君 提供的答案：

【我是建闻君】开发商旧改,原地回迁1∶1,我作为业主不同意！一方面是拆建期间的补偿问题,另一方面容积率、绿化率的改变,建筑面积翻了至少5倍,为什么赔偿还是1∶1,钱都被开发商赚了,业主得到了什么？

旧小区拆建,建筑面积至少翻5倍,容积率大了。

我家现在居住的小区是6层老楼,虽然没有电梯,看着也破旧,但并没有感觉不舒服。倒是容积率比较小,小区里的人口不多,每天晚上遛弯也没那么多人,反倒没那么的拥挤。

如果开发商拆了,原地重建一般都是30层以上的楼房,建筑面积大了5倍,容积率也大了很多。虽然住了高楼,同样大小的一块儿地,住的人也多了很多。有电梯是不假,但人多了之后,上下楼都要等电梯,晚上下去遛弯都可能是"人山人海"。

我经常这样打比方：都是100平米,以前盖一层住了10个人,如今盖10层,住了100个人。虽然单个人的居住面积没有变,但是每个人拥有的土地就小了很多。生活在一起的人也就多了,难免有些不方便。

从开发商的角度：把6层的多层楼房,拆了重建成30层的楼房,建筑面积都可以卖钱,如果给业主1∶1,那剩下的建筑面积都是开发商赚的,按照10000的房价,利润至少有几千万。

如果开发商按照1∶1的比例回迁,就算给拆建期间的补偿,吃亏的还是业主,从这个角度,我肯定不愿意。

旧小区拆建,除了期间的住房补偿,还应该进行面积上的补贴。

向我住的6层老小区,如果拆迁,除了拆建期间的住房补贴,房子面积至少要按照1∶1.2来补偿,不然肯定是不合理。

首先,我住的好好的房子,开发商在拆之前我要搬走,在外面租房住。虽说有租房补贴,但住在租的房子里毕竟没有自家舒服。而且拆建过程并不是一两年能完成的,搞不好需要5年以上的时间,如果没有好处,我住的好好的,为什么要这么折腾呢？

自己家的房子都有装修,开发商补偿的房子都没有装修,如果是1∶1,没有其他的赔偿,那自己还要装修新房子,肯定是亏的。按道理,开发商应该把装修费用考虑进去,进行补偿,或者直接就算进补偿面积就行了。

结语：我家旧小区拆建,如果开发商按照1∶1的比例回迁,我肯定不愿意。虽然没有电梯,我还是觉得我老房子住着舒服。

以上仅代表个人观点,你怎么看待这件事呢？赶快留言吧！

【我是建闻君,关注房产,关注我吧！本文为作者原创,在Html369首发,未经允许,请勿转载】

由网友 不吃僵尸肉 提供的答案：

搬家三年穷。开发商无利不起早。一拆一建,就得有人掏钱,有人赚钱。我虽然住在旧房子里,到能遮风挡雨,对于不富裕的我来说,非常知足。不想人老了没有用处了,再去为钱日夜奔波,关键是还奔波不着！没有折登的资本了,也不希望别人来折登我。安居乐业最好！

由网友 听涛大别山 提供的答案：

如果是最低1：1的比例,又是原地回迁,要是我还会考虑以下几个因素后再做决定。

一、房子的公摊面积大不大

虽然是1：1,也就是通常说的面积换面积,拆旧房换新房,同样面积的房子,感受和舒适度完全不一样。但是高层建筑有很多公摊面积,这些面积是否算进还房的面积里很重要,而且高层公摊通常在百分之20%到30%之间,如果公摊过大,别看是面积换面积,结果使用面积比原来小了,比如你原来的房子面积是100平米,房子除了墙体的结构面积其余的都是使用面积,因为老房子或者说平房,几乎没有公摊面积,就是有也少得可以忽略不计。高层楼房则不一样,公摊面积大了的话,房子使用面积会变小,就是还你110平方的面积,假如扣除公摊面积30平米,实际上只有80平米的使用面积。

二、物业费用怎么处理

老房子是没有物业管理费用的,现在的物业费这笔钱通常按房屋建筑面积来计算,每年每月都要支付,几十年算来来,也是一笔不小的费用,开发商既然是商业开发,就有一个利益共享的问题,物业费开发商怎么安排,是象有的项目那样一次性免除多少年物业费用,还是每平米优惠多少钱,这些事先要考虑好,免得以后扯皮发生纠纷。

三、开发商是否有实力

因为不是村统筹,又非政府棚改,是一种纯商业开发,项目能否正常且顺利进行与开发商的信誉和实力有很大的关系,商业开发不像棚改那样,有政府部门的信誉做保证,如果没有一个强有力的监督主体,出现房子拆了建不起来,那就很麻烦,现实生活中上也不是没有这方面的事例,所以不仅是你,包括邻居最好要了解一下开发商的情况。当然这样的概率很低,但是低并不表明就不存在,房屋拆除是大事,事先了解一下做到心中有数,只有好处没有坏处。

总的说来,能有开发商来开发,说明这个地段有开发价值,能开发是好事,但是好事需要大家共同努力才能办好,开发商看似能建很多房子,实际上也不容易,你们的房子拆完了开发商并不能必然取得土地,土地过户到开发商名下还要支付很大一笔土地出让金,还有建筑成本,财务管理费用和税收,并不是象有的人想象的那样,底层还给拆迁户,其余的房子都是开发商赚的。

大家本着友好协商务实合作的态度,都在能承受的范围内,保证原来的居住面积不减少,待遇不降低,合作共赢争取将项目早启动早开发好！