深圳小产权房拆迁只赔偿购房本金吗,该怎么处理?_深圳小产权房拆了会赔钱吗

由网友 开心的情感自愈 提供的答案：

诚邀回答：现如今土地是越来越值钱,房价也是相当高,小产权房因为其价格较便宜吸引了大量的购房者,但是很多购房者对于小产权房买卖是否合法有效,遇到征地拆迁怎么补偿都是没有任何头绪的。那么购买小产权房之后遇到征收补偿怎么补偿呢？下面就来谈谈！

我们常说小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,没有缴纳土地出让金等相关费用,它的产权不是由国家房管部门颁发,而且由当地政府或者是村集体所颁发的证件。由于小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,因此在房管局没有备案,也就是没有合法的产权！既然,小产权房国家不认可,但在有些地方当地政府还是认可的。如果遇到拆迁会有赔偿的,但不会太多赔偿给房屋的产权人。由于产权证只有一人的名字,也就是说我们相当于租人家的房子,而赔偿款是产权所有人给你的。因为合情各理的补偿标准,同样也受到国家的法律保护,只要你是合法存在的房屋,拆迁时权力大小,不能由他人而决定！如果遇到拆迁时,我们还要注意：一般情况下,出卖人明知或应当知道国家法律法规政策,不允许农村集体土地流转出卖,应当就合同无效承担一定的过错的责任。如果遇到拆迁,购房者由于不是合法产权人,无法得到对产权进行拆迁补偿,小产权购买者可以从产权人获得补偿利益中得到一部分,但现在一般都要通过诉讼途径解决！

温馨提示：虽然小产权不合法,但国家不能不承认它的存在。至于它怎么赔偿,就看你们的合同合约了！也就是说,是购房者与售卖者之间协商的问题了！

由网友 贾世家 提供的答案：

深圳是我国小产权房占比最大的城市之一,小产权房占城市住宅的50%以上,大量外地人购买了深圳的小产权房,由于小产权房无法办理产权证,没有合法的产权界定,在面对拆迁补偿时,会发生很多争议。通过近年深圳实际发生的小产权房拆迁赔偿纠纷解决案例分析得出,本地人购买的小产权房,购买合同有效,就可以按照拆迁政策的标准补偿,外地人购买的小产房权,能够提供权属证明、房屋转让协议等相关材料,也可以获得拆迁赔偿。

小产权房是高房价下的衍生物,只有使用权,没有所有权,交易有限制

"小产权"和"大产权"有2个最大的区别,一个是发证机关不一样,"大产权"是国家颁发产权证,"小产权"是由乡镇政府或村集体颁发；另一个是是否缴纳了土地出让金,"大产权""缴纳了土地出让金,"小产权"没有缴纳土地出让金。

• 小产权房是在集体土地上建造的房屋,没有缴纳土地出让金,不能获得国家颁发的的产权证书,仅有当地政府或村集体颁发的证书。小产权房村民只有使用权,同时只能在村集体内部转让,如果转让给非集体成员,其购房合同不受法律认可和保护。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地归集体所有,分配给村民,村民只有使用权,和商品房的所有权是不一样的。如果村民把宅基地上的小产权房卖给外村成员,出售合同不受法律保护,后期很容易出现纠纷,特别是小产权房面临拆迁时,有可能外村购房者得不到拆迁赔偿,赔偿受益人仍然会是出售小产权房的当地人。

小产权房主要分4类,其中有一类是无法获得拆迁赔偿的：

1. 占用集体用地,在农村宅基地上建造的房屋。这种是最普遍的小产权房,只允许本村人购买,外村人购买后不能合法的转让过户,一般情况下,外村购房者的权益不受法律保护。当然,在实际案例中,如果可以提供《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》等相关证明材料,外村购房者的购房合同可以判定为有效,是可以获得小产房权的拆迁补偿的。
2. 占用耕地等违法违建住宅。这类小产权房,不管是原出售人,还是后期的购房者,在拆迁中,都无法获得赔偿。
3. 在政府划拨土地上,不按规划功能建造的、未缴纳土地出让金的住宅。这类小产权房,也属于违规建筑,改变了土地的使用性质,也没有缴纳土地出让金,后期如果得不到规划审批,也会被定性为违规建筑。

所以,一般情况下不建议外地人购买小产权房,后期维护自己房产的权益比较复杂,特别是购买了违规建造的小产权房,会面临"房财两失"的局面。

小产权房拆迁补偿的方法

在现行的拆迁补偿政策中,小产权房的拆迁补偿方法主要有3种：

1. 产权置换。拆迁方用自己建造的或购买的产权房和被拆迁人的拆迁房屋进行产权调换。在产权置换基础上,还需要给被拆迁人合理的装修补偿、搬迁补助和过渡费。
2. 划地重建。这种拆迁补偿方法,拆迁方需要补偿被拆迁人本地修建原有规模房屋按目前市场价所需的费用。
3. 货币补偿。如果补偿方案是纯货币补偿,需要按照附近城镇商品房的均价给与被拆迁人现金补偿。

拆迁补偿的方法主要就是以上3种,当然,不同的拆迁人给出的拆迁方案不尽相同,可能会有多种补偿方法综合使用,例如有的只补偿现金,有的补偿现金还补偿房屋。

深圳实行新的拆迁补偿政策,与原有拆迁政策有3处不同

近年,深圳对小产权房的拆迁补偿,实行了新的政策,对村民小产权房的拆迁补偿有了进一步提高和规范。

深圳新的拆迁政策和原有政策相比,有3处比较大的改动：

1. 双向补偿。因为在"宅基地"上的小产权房,村民只有使用权,在旧的拆迁方案中,村民只能得到拆迁房屋的补偿,不能获得土地转让的补偿,新的拆迁补偿政策则明确指出,小产权房拆迁可以获得房屋赔偿和土地转让双向赔偿。
2. 扩大补偿范围,提高过渡期补偿费用。旧的补偿方案只补偿房屋,对"宅基地"上的其他附属建筑物,没有明确的补偿标准,新的拆迁补偿政策,则明确应该给与"宅基地"上的构筑物一定的补偿,同时提高过渡时期的安置费用。
3. 更改了拆迁补偿金额的计算方式。新的拆迁补偿金额的计算方式：拆迁补偿金额＝宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+农村其他财产补助。

小产权房的出售和购买都不受法律保护,如果购买了小产权房,又面临拆迁,购房人想获得拆迁赔偿,准备充足合法的材料证明,就可以获得小产权房的拆迁补偿

小产权房的复杂性不仅仅是产权问题,还涉及建筑是否合法、交易是否合法的问题。

如果是纯粹的违规建筑,小产权房的出售人和购买人,都得不到拆迁方的一分钱补偿。

如果是小产权房是合规在"宅基地"上建造,只不过购房人不符合购房资格（当地村民）,可以提供证明材料,获得村集体或相关机构批准,使得购房合同有效,购房合同有效,在拆迁中就可以获得拆迁补偿。

同时,为避免房屋出卖人在拆迁房屋拆迁时反悔,购房人需要在购房时就和出售人达成房屋转让协议和自愿放弃拆迁补偿协议。

• 为解决外地人购买小产权房的合同有效问题,至少需要《集资建房协议》、《房屋转让协议》,有集资建房协议才比较容易获得村集体同意外地人对村内小产房权的购房审批。村集体审核通过,小产房权的房屋转让协议才具备合法性。
• 为避免后期纠纷,外地购房者购买小产权房可以找律师见证房屋转让过程,并获得《律师见证书》。

总结

小产房权的争议不仅仅在于产权人不明确,还涉及交易是否合法,房屋建筑是否合法等诸多问题。因为存在诸多问题,购买小产权的购房者,在后期面临房屋拆迁时,很难主张自己的合法补偿权益。

所以,想购买小产权房的购房者应在购买前,要求出售人配合自己准备充分的证明材料,使自己的购房合同合法化,只有购房合同合法,后期小产权房拆迁时,才能获得拆迁补偿。

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由网友 石律深圳 提供的答案：

像你这种情况,在深圳很多,深圳农民房很大一部分就是外地人建起来的,现在搞旧改,不存在开发商只赔偿你购房本金的事情。现在旧改搬迁补偿,是货币补偿、物业补偿,货币补偿与物业补偿相结合三种方式,也就是你可以选择物业或者货币补偿,一般的拆赔比例是1:1以上,开发商会公布拆赔比例的,会根据楼层进行划分赔偿,比如一楼是商铺,那么一般就赔偿商铺,或者选择货币补偿,货币补偿一般就是市场价赔偿。开发商最喜欢的就是无产权的房子,因为好确认,不需要那么多手续。最麻烦的就是绿本房存在证上的人与房产的业主不一致的,因为政府要求只能赔偿给绿本房上记载的人,当然,还是可以操作的,只是操作成本比较高。现在小产权房签搬迁补偿,一般村里认可就行了,当然你有律师见证和村里盖章确认也是可以的。

由网友 微笑天空E 提供的答案：

全中国不止深圳,哪里拆迁都是1：1以上的商品房面积赔偿,因为开发商要拆迁,必定有成本合算,他赔偿也会赚钱,不赚钱的事情谁也不会做。开发商遇到拆迁都是尽快的完成合同签订,因为时间对他们就是金钱,拖延一天就多一天的贷款利息。对小产权房持有者,开发商最喜欢和新业主签合同 ,因为他们要求不高, 一般赔偿1：1就行,而原村民要价太高,有的甚至漫天要价,不给就不搬迁,和他们会陷入无休无止的谈判,耽误时间开发商损失大量金钱,所以赔偿小产权房,开发商最喜欢和新业主签合同,这是开发商和业主双赢。作为政府,拆迁优化了环境, 美化了市容,自己又不用费力化解纠纷,当然是支持的。

所以对小产权房的拆迁补偿绝对不止深圳,北京和全国各地都是如此,赔偿面积按照1：1或者高于1：1的比例已经是惯例。

当然,小产权的拆迁实际发生情况并不是很多,一是开发商一般是对低层翻屋拆迁,这样可以用多余的面积出卖才可以盈利,对于高层住宅,因为补偿户数太多, 开发商盈利很少,他们不愿意拆迁,另外高层住宅比如村委楼房一般建设时间不长比较新,也不必拆迁。

由网友 阿均哥 提供的答案：

回答这个问题,要看两个关键点：

1、产权确认

先确认你买的农民房的产权,是绿皮本房（ ）,还是两证一书或者有《历史遗留普查回执》（这个没有单独做一个文章,这个回执是什么,可以找找看我的微Html369）。

如果是绿皮本房,那真的很麻烦,因为绿皮本在旧改的时候,只认证载人。直白的说就是,国土局发的那个绿皮本上谁的名字,房子就是谁的！且不接受变更,除非是直系亲属！

如果不是绿皮本的话,根本不需要理本地佬,这个没他们什么事儿,也搞不起事儿！因为第一道确权测绘是村委确权并由项目上报街道办和更新办再进行《无产权登记记录土地房屋权利人认定公示》（见图,图片来源龙华政府在线截图）,公示过后,会依规定给你做产权申报,审批通过后这个房子的产权就是你的,所以这个基本和本地佬没啥关系,只赔本金,那是不存在的！

PS：有国土绿皮本的是有产权的,其他的两证一书,历史遗留普查等都是无产权的！

2、确认建房时间和用地性质

对于市场主导（可以理解为开发商主导）的旧改,对建成时间不是特别敏感,只要有村委（股份公司）确权即可以。

虽然对建时间不太敏感,但土地的用地性质,却是非常敏感的,如果你的房子不是在居住用地上的话,那还真的有点不好说,主要看项目要求及协商了！

关于如何确认用地性质,可以用通过查阅法定图则即可！

看您的问题,应该只是进行到意愿征集或者刚刚开始前期项目拓展而已！所以先别慌！

我是阿均,在深从事小产权拆迁房多年,我们对深圳合法外用地有过深入的了解,如有疑问可以在下方评论或者私信告诉我,我们会在第一时间回复,如果你觉得这个回答还可以,请帮忙关注+转发,以帮助更多需要了解小产权拆迁房的朋友,谢谢！

由网友 莫泽军 提供的答案：

担心都是多余的,只要你合法买过来的小产权,买过来后没有纠纷,也不是绿本之类,你就大胆放心的,该吃吃该喝就喝,也不要想着做盯子户就行,开发商肯定统一有赔给你的,可能本地人赔的比例会比外地人多百分之10到20%的正常的,不可能只赔购房款的！1：1一定会有赔给你的。